【令和7年10月1日施行】住宅セーフティネット法一部改正について解説

住宅セーフティネット法は、低所得者、被災者、高齢者、障がい者、子育て世帯など、住宅の確保に特に配慮を必要とする人「住宅確保要配慮者」に対して、民間賃貸住宅への入居を支援するための法律です。
（※省令においては、外国人等が定められているほか、地方公共団体が賃貸住宅供給計画を定めることにより、住宅確保要配慮者を追加することができます。（例：新婚世帯など））

つまり、「住まいを借りにくい人」と「空き家・空き室を持つ大家」をつなぐ役割を担う制度です。

仕組みとしては、以下の通りです。

賃貸住宅の大家さんは、セーフティネット登録住宅として、都道府県・政令市・中核市に賃貸住宅を登録することができる
都道府県等では、その登録された住宅の情報を、住宅確保要配慮者の方に広く提供する
その情報を見て、住宅確保要配慮者の方が賃貸人の方に入居を申し込む

経済的な困窮など、生活を脅かす危機に陥っても、最低限の安全を保障する社会的制度の一環として制定されています。

住宅セーフティネット法の一部改正の背景

国土交通省住宅局住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティネット法）等の一部を改正する法律※等について（https://www.mhlw.go.jp/content/12000000/001300275.pdf）より引用

全国の空家数は約900万戸あり、そのうち賃貸用空き家は約443万戸（そのうち共同住宅は約394万戸）を占めています。
空き家は年々増加しており、社会全体での大きな課題となっています。

一方で、単身高齢世帯の増加や持ち家率の低下などの理由により、住宅確保要配慮者の賃貸住宅の入居ニーズがますます高まっています。

しかし、入居を希望する側と受け入れる側の間には大きな心理的ハードルが存在しています。
特に大家の側では、「孤独死への不安」「死亡時の残置物処理」「家賃滞納リスク」を心配して入居を拒否するケースが少なくありません。

そのため、住宅確保要配慮者への賃貸住宅へのスムーズな入居支援は、避けられない課題となっています。
今回の法改正は、大家と住宅確保要配慮者の双方が安心して賃貸契約を結ぶための環境整備を目的に実施されました。

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改正の主なポイントは3つ

今回の住宅セーフティネット法の改正の主なポイントは以下の通りです。

大家が賃貸住宅を提供しやすく、要配慮者が円滑に入居できる市場環境の整備
居住支援法人等が入居中サポートを行う賃貸住宅の供給促進
住宅施策と福祉施策が連携した地域の居住支援体制の強化

以下で詳しく紹介していきます。

1. 大家が賃貸住宅を提供しやすく、要配慮者が円滑に入居できる市場環境の整備

前述のとおり、大家側では、「孤独死への不安」「死亡時の残置物処理」「家賃滞納リスク」など、「死亡時のリスク」と「入居時のリスク」の不安を抱えています。
そこで、以下の4つの施策を制定しました。

終身建物賃貸借の認可手続きの簡素化
居住支援法人が受任者として残置物処理等業務を行えるようになる
要配慮者が利用しやすい家賃債務保証業者（認定保証業者）を国土交通大臣が認定
入居後の変化やトラブルに対応できる住宅の創設（2. 居住支援法人等が入居中サポートを行う賃貸住宅の供給促進　の見出しを参照）

終身建物賃貸借の認可手続きの簡素化とは

終身建物賃貸借とは、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、高齢者単身・夫妻世帯（60歳以上）が亡くなるまで住むことができ、死亡時に契約が終了する相続のない「一代限り」の契約です。

Check

入居者側（賃借人）のメリット

終身建物賃貸借を利用すると、生涯同じ住まいに暮らし続けることができるため、安心して生活を送ることができます。

Check

大家（賃貸人）のメリット

大家（賃貸人）は、契約が安定的に終了するため、契約終了時に発生するさまざまな手続きをよりスムーズに進めることができます。

従来は、入居者の相続人とのやり取りが必要であり、手続きが複雑になったり、相続人が対応に応じずトラブルに発展するケースも少なくありませんでした。
終身建物賃貸借は、こうしたリスクを減らせる仕組みです。

この終身建物賃貸借は、従来は住宅ごとに認可を受ける必要がありました。しかし、今回の改正で事業者ごとの認可を受ける方式に変更になりました。

これにより、以下の点が改善され、制度がより利用しやすくなっています。

書類の申請手続きの簡素化
バリアフリー基準の緩和
シェアハウス型住宅の基準の追加

対象となる物件の増加も期待され、より多くの高齢者が安心して暮らせる住まいの選択肢が増える見込みです。

支援法人が受任者として残置物処理等業務を行えるようになるとは

残置物とは、元の入居者が退去する際に残して行った物のことをいいます。
入居者（賃借人）が亡くなった場合には、その残置物（物件に残された家財）権は、相続人に相続されるのが原則です。

しかし、単身高齢者が亡くなった場合、相続人が全員相続放棄してしまうことが少なくありません。
この場合に、大家（賃貸人）が賃貸借契約を解除し、残置物を撤去して建物を明け渡してもらうには、次のような煩雑な手続きが必要でした。

相続人をすべて探し出して通知する
相続放棄の手続きが完了するまで待つ
相続財産管理人の申し立てをする
相続財産管理人と契約解除や明け渡しについて協議する

この一連の流れに時間と費用がかかり、利用者が亡くなってから1年以上も明け渡しができないというケースも発生していました。

住まいや住まい方にお困りの方へ　住宅セーフティネット法が改正されます（国土交通省・厚生労働省）より引用

こうした問題を解決するために、今回の法改正では、居住支援法人の業務に「残置物処理」が追加されました。

今後は、入居者と居住支援法人があらかじめ残置物処理に関する委任契約を結んでおくことで、以下の点が可能になりました。

居住支援法人が受任者として、契約解除や残置物処理を代行できる
大家は迅速かつ適法に明け渡しを実現できる

これにより、従来は長期化していた残置物の処理がスムーズに進むようになりました。

また入居者側のメリットとしても、以下の点があげられます。

事前に残置物の処理方法を決めてける安心感
相続人がいない場合や相続放棄される場合でも、スムーズに処理されるため「家族に迷惑をかけない」安心が得られる
大家にとっても受け入れやすい仕組みとなるため、入居のハードルが下がりやすい

トラブルになりやすい残置物の処理をしやすくなり、大家と入居者双方の安心につながることが期待されています。

要配慮者が利用しやすい家賃債務保証業者（認定保証業者）を国土交通大臣が認定とは

住まいや住まい方にお困りの方へ　住宅セーフティネット法が改正されます（国土交通省・厚生労働省）より引用

家賃債務保証業者とは、一般的に「保証会社」と呼ばれています。
入居者が家賃滞納した際に、保証人の立場で大家（賃貸人）（不動産・管理会社）に家賃の立て替え払いを行っています。

入居希望者にとっては、連帯保証人がいなくても物件に入居でき、大家（賃貸人）にとっては入居者が家賃滞納しても安定してお金が入ってきます。

家賃債務保証業者は、設立にあたって許可・認定が不要です。

現状は、入居者の代わりに立て替えた家賃の取り立てを、強引な手段で行う悪質な家賃債務保証業者や、設立してすぐ倒産してしまう家賃債務保証業者もいます。

そのため、平成29年10月に「一定の要件を満たす家賃債務保証業者は国土交通大臣の登録を受けることができる」という任意登録制度を設けました。

申請が通ると「国土交通大臣の登録を受けた家賃債務保証業者」としてインターネット上で公開され、家賃債務保証業者を選ぶときの判断材料にすることができます。（以下：登録家賃債務保証業者）

今回の法改正では、それに加えて「住宅確保要配慮者が利用しやすい家賃債務保証業者」として、国土交通大臣が認定する制度が創設されました。（以下：認定家賃債務保証業者）

以下は認定家賃債務保証業者の認定基準の一例です。

居住サポート住宅に入居するよう配慮者の家賃債務保証を原則断らない
連絡先を親族などの個人に限定していない
欠格要件に該当しない　他、

登録家賃債務保証業者の認定より、さらに厳しい認定基準となります。

（家賃債務保証保険事業の概要　家賃債務保証保険制度の改正概要（令和7年10月施行予定）住宅金融支援機構　より引用）

また、住宅金融支援機構（JHF）の家賃債務保証保険による要配慮者への保証リスクが低減されました。
上記画像が、令和7年9月までの制度と令和7年10月以降の制度の比較になります。

（※家賃債務保証保険とは、家賃債務保証事業者が、登録住宅に入居する住宅確保要配慮者の家賃債務を保証する場合に、住宅金融支援機構がその保証の保険を引き受ける制度です。）

（※家賃債務保証保険は、住宅金融支援機構と家賃債務保証事業者との間で契約する保険です。住宅金融支援機構と賃貸住宅の入居者が調節契約する保証ではありません。）

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2. 居住支援法人等が入居中サポートを行う賃貸住宅の供給促進

今回の改正では、「居住サポート住宅（※法律上では「居住安定援助賃貸住宅」）」が創設されました。

居住サポート住宅とは、居住支援法人等が大家（賃貸人）と連携し、以下のサポートを行う住宅のことです。

日常の安否確認・見守り
生活・心身の状況が不安定化した時の福祉サービスへのつなぎ
認定保証業者による家賃債務保証【特例】

居住サポート住宅は、住宅要配慮者に提供され、ICTなどを活用した安否確認や、職員の訪問による見守りを提供します。
まｔ、居住者の状況に応じて福祉サービスにつなぐ役割を担ってくれるので、安定した生活をサポートしてもらえます。

以下は居住支援法人等がつないでくれる福祉サービスの一例です。

■低所得者（自立支援機関福祉事務所）

家計把握や意欲向上の支援
就労支援・生活保護の利用　他
生活保護受給者の場合、住宅扶助費（家賃）について、代理納付を原則化【特例】

■高齢者（高齢者福祉の相談窓口）

ホームヘルプ
デイサービス　他

■ひとり親世帯（福祉事務所母子家庭等就業・自立センター）

母子・父子自立支援員による相談、助言
こどもの生活指導や学習支援　他

■障がい者（基幹相談支援センター）

ホームヘルプ
デイサービス
就労支援　他

※上記以外でも、福祉の専門的な支援を必要とする場合は、要配慮者の特性に応じて福祉サービスを実施する関係機関につないでくれます。

これにより、大家側は「孤独死による事故物件化」などのリスクが大幅に軽減され、住宅要配慮者は安心して暮らし続けられるサポートを受けやすくなります。

サービス付き高齢者住宅（サ高住）と居住サポート住宅の違いについて

サービス付き高齢者住宅と居住サポート住宅は、制度の目的が異なるため、提供されるサービスが違います。

	居住サポート住宅	サ高住
対象者	住宅確保等要配慮者	高齢者（60歳以上）
根拠法	住宅セーフティネット法	高齢者住まい法
制度の目的	賃貸住宅を供給するための制度	安否確認・生活相談など、生活の介助の提供
サービス	・安否確認・見守り・福祉サービスへのつなぎ・認定保証業者による家賃債務保証	・義務：安否確認・生活相談・施設ごとにオプションがある生活の自由度が高い

セーフティネット住宅と居住サポート住宅の違いについて

2017年施行のセーフティネット住宅と新たに認定される居住サポート住宅との違いは、居住者へのサポートがあるかどうかです。

どちらも住宅セーフティネット法に基づいて認定・提供される住宅です。認定はどちらかのみのでも受けることが可能となっています。

	居住サポート住宅	セーフティネット住宅
認定者	市区町村	都道府県
サポートの有無	あり	必須でない
制度の主目的	入居・居住中の支援	賃貸住宅とのマッチング・入居
想定する利用者	住宅確保要配慮者のうち主に高齢者	住宅確保要配慮者高齢者・障がい者・子育て世帯・低所得者

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3. 住宅施策と福祉施策が連携した地域の居住支援体制の強化

主なポイントは以下の2点です。

国土交通大臣及び厚生労働大臣が共同で基本方針を策定
市区町村による居住支援協議会設置の促進（努力義務）

以下で詳しく説明していきます。

居住支援協議会とは

居住支援協議会とは、市区町村が設置を促進する（※努力義務）協議会で、住まいに関する相談窓口から入居前・入居中・退去時の支援まで、一貫して支援する総合的な居住支援体制を整えるための仕組みです。

住宅確保等配慮者が安心して住まいを確保できるよう、地域の住宅関係者と福祉関係者が連携してサポートします。

居住支援協議会は地域ごとに以下のような関係者で構成されています。

地方公共団体の住宅部局・福祉部局
居住支援法人
不動産関係団体
福祉関係団体
その他（各協議会で協議の結果認定された団体）

このように「住まい」と「福祉」の両面から支援できる体制になっているのが特徴です。

各地の居住支援協議会の例

全国の自治体での設置が進められており、地域ごとに特色ある支援を展開しています。

居住支援と具体的な取り組みについて

居住支援とは、一般的に住宅確保要配慮者などの住まいに関する課題を抱えている方に対する支援です。具体的な取り組みは以下になります。

住まいに関する相談
物件の紹介、内覧同行（不動産会社との連携）
家賃保証などの入居前の支援（入居前の不安解消）
見守り・トラブル対応（入居中の安心確保）
残置物処理などの入居中（退去時）の支援（相続・明け渡しのトラブル軽減）
その他住宅や福祉関係者による福祉サービスとの橋渡しなどの取り組み（生活支援や介護サービスの情報提供など）

居住支援協議会や居住支援法人が担う活動は多岐にわたります。
入居前から入居中、退去時まで切れ目のないサポートを提供しているのが特徴です。

住宅セーフティネットの改正は、大家と入居者の双方の安心を高める制度であり、社会全体にとっても大きな意義をもちます。

入居者は、居住支援の仕組みを上手に活用することで住まいの選択が広がり、安心して暮らせる基盤が整います。
一方、大家にとっては、入居者トラブルのリスク軽減につながる大きな一歩となります。

「借りたい人」「貸したい人」をつなぐ仕組みが整うことで、空き家問題の解決にもつながり、地域の暮らしを支える基盤がより強固になっていくでしょう。

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バリアフリーリフォームとは家の中を住みやすくする、というでだけではありません。
私共は、家の中の障害や不便をなくす事で、よりエネルギッシュに世界と繋がって生活ができることを目標にしております。

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